إلي متي  يظل الوسيط العقاري مقيماً ؟؟؟

وجهة نظر يكتبها صالح ناصر الصالح

اصدرت وزارة التجارة عدة قرارات لتنظيم مهنتي الوسيط والمقيم العقاري لعدم تشابك او تضارب المصالح وأسس هنالك اتحاد لمقيمي العقار وأخر سابق له ” اتحاد وسطاء العقار ”

ما يؤكد أن الوسيط يختلف عن المقيم فلما يستمر الوسيط مقيماً ؟ وبالعودة للقرارات  أصدرت  وزارة التجارة في نوفمبر 2020، قرارا تضمن اللائحة التنظيمية لمزاولة مهنة السمسرة العقارية موزعة على 6 فصول، حيث جاء الفصل الأول في 8 مواد حول الترخيص بمزاولة أعمال السمسرة العقارية والقيد في سجل سماسرة العقار، مبينة أن المادة الأولى حددت أنه لا يجوز مزاولة أعمال السمسرة العقارية دون الحصول على ترخيص بذلك من الجهات ذات الصلة والقيد في سجل سماسرة العقار.
وخصص الفصل الثاني من اللائحة لدفاتر السمسرة العقارية، حيث جاء في 6 مواد، نصت المادة 9 من القرار على تصدر إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو إلكترونية تحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة من قبل السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، بالإضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد.
وحدد الفصل الثالث حقوق والتزامات سماسرة العقار مبينة أن أجر أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع يحدد بمقابل بنسبة 1 % من قيمة العقد تدفع مناصفة بين طرفيه، كما يحدد الأجر في عقود الإيجار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد. ويجوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على خلاف ذلك.
كما أصدرت التجارة في شهر مارس 2023 قرارا وزاريا رقم 28 لسنة 2023 بتشكيل لجنة لدراسة وتنظيم مهنة مقيمي العقار، وتحديد كل المعوقات التي تواجهها. ونصت المادة الأولى من القرار على أن تشكل اللجنة برئاسة الدكتور سليمان البدر، والدكتور عبد الله العوضي نائبا له، وعضوية كل من أحمد اللهيب، وعلي الشخص، وأحمد الفرحان، ومريم البحراني، وسالم اللهو، ونادر الرشيدي.
بينما نصت المادة الثانية من القرار على أن تتولى اللجنة الاختصاصات التالية: دراسة وتحديث مسودة قرار تنظيم مهنة مقيمي العقار، وتحديد معوقات وإيجابيات قرار تنظيم هذه المهنة،  ومنحت المادة الثالثة من القرار الاختصاصات للجنة التنسيق المباشر مع الجهات التابعة للوزير ومخاطبتها، لتزويد الفريق بالبيانات والمعلومات التي تطلبها مهام الفريق، وعلى هذه الجهات توفير ما يطلبه الفريق من بيانات ومعلومات ومستندات ووثائق، وللفريق أيضا الانتقال إلى أي من هذه الجهات، والاطلاع على أي وثائق أو مستندات ترتبط بمهام عمله.

وحددت المادة الرابعة من القرار الوزاري ان تكون مدة عمل اللجنة 8220;شهرا 8221; تبدأ من تاريخ أول اجتماع .،عبر صحافة الكويت، حيث يهتم الكثير من الناس بمشاهدة ومتابعه الاخبار، وتصدر خبر فصل مهنة المقيِّم العقاري عن السمسرة لضمان عدم تضارب المصالح، محركات البحث العالمية و نتابع معكم تفاصيل ومعلوماته كما وردت الينا والان إلى التفاصيل.

ونظمت المادة الرابعة من القرار الوزاري ان تكون مدة عمل اللجنة “شهرا” تبدأ من تاريخ أول اجتماع لها، ويعقد الفريق اجتماعاته بمقر وزارة التجارة والصناعة، أو أي من الجهات التابعة للوزير، ويجوز الاستعانة بمن تراه اللجنة لإنجاز مهامها، على أن ترفع تقريرها على الوزير بشأن أعمالها والتوصيات التي اتخذتها بهذا الأمر. وكانت وزارة التجارة والصناعة قد أصدرت قرارا في العام 2010 بفصل مهنة المقيم العقاري عن السمسرة لضمان عدم تضارب المصالح، فالسمسرة العقارية بمفهومها القانوني هي عبارة عن عقد يتعهد بموجبه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين والتوسط لإبرامه مقابل أجر، أما التقييم العقاري فهو عملية تتم بهدف تحديد قيمة الشراء للعقار المراد تقييمه، لذا فإن التقييم العقاري هو عملية تقدير قيمة العقار بناء على وصف العقار وتحليل البيئة المحيطة به والاستدلال على قيمته طبقا للأسعار السائدة في السوق، كما أن القيمة تمثل القيمة الحالية والمنفعة المنتظرة للعقار مستقبلا، وكل هذا تجب معرفته من المقيم.

ومن هذا المنطلق شرحنا تفاصيل  ضرورة فصل مهنة المقيِّم العقاري عن السمسرة لضمان عدم تضارب المصالح  ، وقد شهد عدد سماسرة العقار المرخصين في الكويت زيادة واضحة من بداية عام 2023، لترتفع بنسبة 13.4 في المئة وبنحو 181 سمسارا، حيث ارتفع الإجمالي التراكمي لعدد السماسرة المرخصين في الكويت من 1351 سمسارا في نهاية ديسمبر 2022 إلى 1532 سمسارا في نهاية شهر أكتوبر الماضي.
وحسب بيانات وزارة التجارة فقد شهد الإجمالي التراكمي لعدد السماسرة المرخصين زيادة بنسبة 2.7 في المئة وبعدد 41 سمسارا خلال شهر أكتوبر الماضي على أساس شهري، وذلك بعد أن كان عددهم 1491 سمسارا في شهر سبتمبر الماضي.
وكشفت التجارة أن الإجمالي التراكمي لعدد مقيمين العقار المرخصين في الكويت ارتفع من 62 مقيما عقاريا في نهاية ديسمبر 2022 إلى 151 مقيما في نهاية شهر يوليو الماضي بزيادة 89 مقيما في العشرة أشهر، كما أن عدد مقيمي العقار المرخصين في الكويت خلال أكتوبر على أساس شهري بزيادة سمسار واحد مقارنة بشهر سبتمبر الماضي.
ويعتبر المقيم العقاري هو الخبير الذي يحدد القيم العادلة للعقارات سواء عند البيع أو الشراء أو التثمين، وهو ما يجعل قرار الاستثمار العقاري أكثر جدوى عند الاستعانة بهم، ناهيك عن دورهم في عمليات إعادة تقييم العقارات بالميزانيات الخاصة بالشركات، وهو ما يعكس القيمة العادلة لأصول تلك الكيانات بما يحافظ على حقوق الملاك والمساهمين، إضافة إلى أن له دور كبير في إظهار القيمة العادلة في ميزانيات الشركات، إذ إن هناك العديد من الشركات تلجأ إلى تجميل ميزانياتها عن طريق رفع قيمة العقارات من خلال التقييم.
ويواجه مقيمو العقار العديد من المعوقات والصعوبات، منها عدم اعتمادهم لدى البنوك، وعدم وجود بيانات كافية عن العقار المراد تقييمه، حيث إن المهنة بحاجة إلى المزيد من القرارات التنظيمية.لذلك وجب على الجميع الالتزام حتي يتم العمل بشكل دقيق يبني على ضوابط وشروط جيدة لمنح المقيمين شهادة موثوقة لذوي الخبرة وليس لكل من يرغب في ان يصبح مقيما يحصل عليها وتزداد التراكمات بعدد المقيمين والجميع يفقد كفائته وحاجة السوق لقدراته